今期樓行|新居屋轉售勁賺一倍 直擊彩興苑嗌癲價$1,111萬

更新時間 (HKT): 2021.05.23 00:00

樓市持續亢奮,新居屋樓價升幅如火箭,二手轉售平均賺價最少「兩球」,難怪坊間常言抽中居屋等同中六合彩。被視為未來香港居屋王大熱之一、2年前「賣大包」以市價52折發售的啟德站上蓋啟朗苑,兩年禁售期剛屆滿,已有業主急不及待大幅加價一倍放盤,業主接受《蘋果》訪問時直言香港樓價「升到好黐線」,惟樓市需求強勁,深信樓價難跌。本報更直擊另一個市區居屋樓王、彩虹彩興邨首個二手放盤,業主表明若有買家願意補地價數百萬元,便會馬上補地價以1,111萬元賣樓。荃灣尚翠苑有住客得悉自己層樓升值一倍,笑到「見牙唔見眼」。

楊先生夫婦(化名)是房委會於2019年以市價52折發售逾4,400個新居屋單位的其中一位「中獎辛運兒」,以約260萬元買入啟德啟朗苑一個實用面積380方呎單位,呎價約6,800元。由於楊先生家裏情況需要,打算搬回家人附近居住,無奈要考慮放售這單位,綠表叫價580萬元,呎價15,263元,較其2年前買入價高1.2倍,惟叫價已包額外印花稅(SSD),涉58萬元。另外,因為屋苑伙數不多,故每月管理費要1,100元。

楊先生也有留意二手居屋樓價,如附近新蒲崗綠置居景泰苑呎價都逾1.2萬元,天水圍未補地價居屋,呎價亦逾1萬元,故認為其單位連裝修出售,而且包辣稅,以市區鐵路沿線物業計,叫價合理,而啟朗苑本身亦未出現第一宗二手成交,故難作比較。

楊先生指單位自今年3月放盤以來,問盤者眾。談到港人關注的房屋問題,楊先生直言,「個樓價其實係升到好黐線」,並指其實不單止居屋,公屋綠置居以至私樓的樓價升幅同樣驚人。但他認為樓市需求大,故相信短期內樓價都不會下跌,「好多人仲係上唔到樓」。

富誠地產助理分行經理謝婉玲稱,由於啟朗苑兩年禁售期於上月才陸續解封,故目前只有上述一個二手放盤,相信當出現首宗成交後,放盤量會增加。她相信,啟朗苑位處沙中綫港鐵站旁邊,擁九龍城34區校網,頗具潛力成為未來「居屋樓王」。她亦指,樓市升溫,加上新一批白居二即將湧入市場,黃大仙一帶未補地價二手居屋議價空間收窄,甚至反價5%至10%。

坐擁市區地段、鄰近港鐵彩虹站的彩虹彩興苑,同樣是被喻為未來居屋王大熱。謝婉玲表示,彩興苑兩年禁售期解禁,最近收到首個二手放盤,為B座低層8室,實用面積453方呎,綠表叫價700萬元,每呎15,453元。由於房委會當日以遠低於市價發售,是當時市價的63折,換言之,隨着樓價向上,業主日後補地價賣樓,自然要「補鑊甘」。代理稱,業主聲稱如有買家願意補地價數百萬元,便會馬上在自由市場放售,價錢為1,111萬元,呎價2.45萬元,挑戰全港居屋樓價及呎價新高。

據知,業主第二次抽居屋就「中獎」,2017年9月以「家有長者優先選樓計劃」申請,成功以305.92萬元買入這市區新居屋,呎價6,753元,首期20萬元。按其綠表叫價計,較4年前買入價高逾1.2倍。戴德梁行上月綠表估價460萬元,自由市場則估價730萬元,反映業主開價比估價高逾5成。

記者直擊這間「未來居屋王」,全屋裝修貫徹簡單就是美,客廳只放了一張沙發、一張堆滿乾糧的餐桌和三張木櫈,沒有電視櫃及電視。間隔為3房,業主只准記者拍攝大門旁的一間睡房,佈置簡單,只有一張床,不見衣櫃。據代理指,業主稱全屋花費十多萬元裝修,連同釐印費在內,成本價約350萬元。業主於2019年4月完成交易,故單位尚未過3年SSD,相關樓價10%、即70萬元辣税須由買家支付。另外,單位每月管理費861元。

彩興苑由3幢物業組成,建有1,358伙,2017年以市價63折推出,呎價最貴逾8,500元,曾打破歷年紀錄,至2019年才被何文田冠德苑呎價逾9,300元打破。目前全港最貴居屋為樂富強苑,一個實用面積645方呎三房單位,最近於自由市場以1,100萬元易手,打破鰂魚涌康山花園造出的1,088.8萬元紀錄,貴絕全港居屋。

房委會將於5月、6月起發售新一期居屋,6個屋苑共4,871伙,以及33個重售單位:值得留意的是,當中彩興苑推出最多重售戶,共19伙,實用面積370至443方呎,售價257.03萬至357.7萬元,呎價6,782元至8,074元。

政府自2014年宣佈復售居屋以來,先後已發售17個屋苑(未包括即將揀樓的2020年居屋),合共逾1.4萬個單位﹔新居屋設禁售期,由首次轉讓日期起計首兩年內,只能以原價售予白居二及綠表申請者,第三年起才可自行定價,但同樣只能在居屋第二市場(未補地價)售予上述兩類買家。

新居屋升值潛力不容忽視。據房委會成交冊及地產代理資料,新居屋至今錄得最少76宗二手轉售,平均成交呎價逾1.1萬元﹔涉及7個屋苑,分別是荃灣尚翠苑、大圍美柏苑及美盈苑、青衣青俊苑、大圍嘉順苑、元朗宏富苑及天水圍屏欣苑,當年一手價175.6萬至323.3萬元,業主持貨期約5至6年,全部賺錢離場,平均每宗賬面勁賺245萬元,賺幅高達94%,幾乎買一間賺一間。

尚翠苑成為新居屋賺錢王,共錄得約37宗二手成交,除了一宗業主以400萬元平價自讓賣出外,其餘造價均逾500萬元,最貴一宗更要687萬元,為新居屋錄得二手轉讓以來的新高價。據查冊所見,該癲價新居屋王為A座高層6室,實用面積511方呎,業主2015年5月向房委會以323.5萬元買入,並向恒生銀行承造93.6%按揭,首期20.6萬元,6年後以684.8萬元賣樓,賬面大賺361.3萬元或1.1倍,升幅跑贏私樓。據差餉物業估價署住宅樓價指數,同期升幅約3成。

陳小姐是尚翠苑的一手業主,對比其買入價,至今雖已升值不少,但完全沒有打算賣樓打算,「自己住吖嘛,賣咗好難搵㗎啦,你好難搵返咁嘅價錢」。陳小姐在尚翠苑居住三年,住落覺得客廳採光度略為不足,加上周邊有不少工廠,晚上車聲較嘈。尚翠苑位處荃灣站及大窩口站中間,稍為吊腳。

尚翠苑另一住客廖生知道自己層樓有機會升值逾倍,即刻笑到「見牙唔見眼」,不過亦表示,層樓由子女決定購入,故賣不賣樓由他們決定。

中原地產高級資深客戶經理楊虹瑛表示,未補地價居屋可承造最高95%按揭,尚翠苑是區內唯一居屋物業,而且樓齡新,不少業主見賣樓利潤高,趁3年SSD鬆綁即沽貨,刺激交投活躍。她稱,屋苑現有約20個二手放盤,綠表入場費508萬元。楊推介其中一個業主換樓鎖匙盤,位於C座中層2室,實用面積439方呎,2房間隔,裝修新淨,業主2015年以265.1萬元買入自住,因為打算升級私樓才放售,綠表原本叫價570萬元,最近已反價20萬元,至590萬元,呎價13,440元。

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