睇樓大JAY級|荃灣四球殘爛散上車盤 鋼筋露出 靚海景補數

更新時間 (HKT): 2021.06.04 00:00

今次《睇樓大JAY級》 來到荃灣。荃灣發展成熟,商場小店街市應有盡有,配套齊全,樓就當然越來越貴,但咪以為荃灣西站上蓋海之戀兩房千萬成交,在荃灣就上唔到車。記者本住「四球舊樓,你吼唔吼?」找來兩位地膽經紀帶大家去睇荃灣市中心四球上車盤,到底是物有所值還是非常不值?

四球上車盤不要奢望是靚裝修、樓齡新。第一站由打滾多年荃灣地產界的安居地產代理黃文青(文青),帶我們去睇位於荃灣享成街的單幢樓黃金樓,樓齡50年,踏入電梯後聽到一陣陣的「隆隆聲」,記者感到一點恐懼,文青表示:「電梯未換,係舊式𨋢。」

黃金樓暫時有數個兩房單位放盤,普遍叫價大約400萬元左右,但都不是鎖匙盤。文青就帶記者去睇吓一個叫租1.2萬元租盤,了解吓間隔。入到單位,記者已高呼:「嘩!有驚喜喎!」單位企理,重點是400萬元的單位竟然望海景,同前面海之戀擁有一樣景觀,而只是海之戀約三分一價錢。不過海景位置在廚房略為浪費,如果改成開放式廚房應該會令整個單位更正。

廁所是黑廁,而且殘爛,但400萬元望海喎!單位有兩間房間,面積相若,可擺放一張4呎雙人床另加衣櫃,非常實用。

惟單位業主只租不賣,文青話:「業主話400萬賣出去,都唔知邊度買返個差唔多嘅單位。我叫佢買工廈投資,佢就話已經買咗6個工廈啦!」文青續指:「而家400萬嘅盤真係好少,好受上車客歡迎, 一放盤有鎖匙,好快就成交。」

不過,按揭需要注意還款年期,銀行一般以「75減樓齡」,而這幢大廈樓齡有50年,即代表供款年期未必做到30年,文青指:「供25年都應該有機會。」

文青指,3月同層同類型單位成交為360萬元, 而這幢大廈放盤均為4字頭。「冧心」小,但成交一樣少,她補充,這些單位成交量零零星星,全年除開每月平均1至2宗,通常這些買家為新移民。

區內「4」字頭上車盤買少見少,記者直擊同樣位於享成街的香城大廈,一個低層單位,實用面積287方呎,叫價458萬元。

單位室內鮮花水果還是新鮮得很,可見剛交吉。不過內櫳就難掩48年樓齡真相。牆身出現不少裂痕。首先是廁所,雖然肉眼看尚算乾淨,但傳來陣陣味道。

走進主人房,第一眼看到海景,驚嘆3秒後,仍然向現實低頭......抬頭望天花已碎。全屋至少有兩處地方,出現肉眼可見的鋼筋外露,兩間睡房的橫樑、牆壁貫穿全屋裂痕。若用家接貨,相信要全屋大裝修,尤其批盪。總結,口價啱上車,「質素也咩爹」。

被問單位叫價458萬元,還價390萬元,業主會唔會話發夢?中原地產高級客戶經理陳蒨葶(Sammi)說:「我由頭到尾都話你發緊夢!」她表示,這類型單位買少見少:「四球半除咗呢度,荃灣市中心可能就只有河背街嗰啲唐樓。」她續指,首置客對上車盤要求不能太高:「如果你預算唔夠,又要新淨又要慳裝修錢,最好買新盤,但400萬就係買到開放式或者一房。」

香城大廈最近有兩宗新近成交,成交呎價約1.35萬元,其中4樓A室,實用287方呎,成交價388萬元。值得注意的是,由於大廈樓齡48年,供款年期同樣未必做到30年。而文青帶記者睇的黃金樓租盤已租出,不過未有錄得新近成交。

中原按揭董事總經理王美鳳表示,承造按揭銀行同時要計算供款人年齡,普遍為「75減人齡」,若供款人30歲,75減後是45年,最長還款年期可達30年上限。王美鳳表示上述單位難以承造高成數按揭:「因為只係一般舊式單幢樓,而唔係名牌舊式屋苑或流轉率高嘅屋苑,所以銀行基本上唔會存在較彈性嘅處理,呢類型單位,有個別銀行甚至暫時只係接受70減樓齡。」

她補充:「依家唔少屋苑樓齡開始大,有部份大型屋苑樓齡都40幾年,但銀行都可以視乎情況彈性處理。至於單幢樓方面,準買家要先做功課,買之前先去銀行查詢,承造按揭會唔會有較彈性嘅處理。」

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