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2011年04月29日

鑽石山站上蓋 實用率八成
星河明居平台戶矜貴

《新盤同區物業-黃大仙一帶 周一至周五》
鑽石山唯一大型私人屋苑星河明居,屬港鐵上蓋物業,坐擁交通便捷的有利條件,屋苑基座設有60萬方呎購物商場荷里活廣場,為區內唯一大型商場。單位全屬三房間隔,迎合巿區換樓客需求,現時最平的放盤叫價450萬元。

星河明居由5座大廈組成,分層單位只提供三房一廁及三房連套房兩種間隔,前者一律656方呎,後者則由751至761方呎不等,屬市場較罕見的細碼三房。
單位一律採鑽石廳設計,佈置要花心思,物業仍擁八成實用率,地方已算相當好用。逾千呎大單位只佔少數,分佈在各座最高4層,提供相連或複式單位,部份特色戶更連空中花園。相連單位總數40個,面積1265至1279方呎,複式單位僅20伙,面積分1588及1603方呎兩種。相連戶斜角及走廊位多,間隔欠見使,複式單位相對較好用。另外,各座46樓以上相鄰單位,可以打通成為自製相連戶。

一律三房戶戶鑽石廳

星河明居各座最低層5樓單位,屬連平台特色單位,客飯廳甚至個別房間,均外連平台。其中656方呎單位,平台位置歸一較好用,不過所有平台均屬不入契性質。介紹的E座最低層連平台單位,客廳設玻璃趟門直出小平台,可作曬晾衣物及栽種植物用途。飯廳外平台屬長廊形天井位,可作存放大型物件之用,例如小孩的單車或大型玩具。

近年落成屋苑,三房單位面積多為700餘甚至800餘方呎,星河明居三房戶面積只有656方呎,銀碼相對較細,對換樓客有一定吸引力。單位客廳及睡房分別向南及西南,外望屋苑平台泳池,以低層戶而言,景致算開揚。單位採鑽石廳,近客廳一房有斜角,但勝在飯廳有對流窗,廚房四正,而且相對近年落成新樓,星河明居3間睡房均算合理適中,兩間尾房可打通成方正大房,有斜角的細房則附衣櫃凹位,佈置夠彈性。單位連約150方呎平台,屬罕有特色戶,叫價535萬元,略高於市價水平。

部份高層戶遠望墳景

各座向南的1及2室,景觀最吸引,低層望屋苑平台花園,中高層可遠眺舊機場、紅磡至維港海景,視野遼闊開揚,惟前臨大磡村舊址地皮,政府曾考慮利用該地皮興建「置安心」單位,景觀變數大。向西的3及5室,景觀與向南戶相若,僅遠景包括更多新蒲崗工業區物業。而向北的6及7室和向東的8及9室,低層望馬路及山坡樹木,當中C至E座前臨夾屋,部份中低層戶望近樓景,高層戶享開揚山景,但會夾雜部份鑽石山金塔墳場遠景。
記者:蔡家儀
攝影:謝榮耀
模特兒:Christy(AModel)

叫價535萬元 E座最低層 建築面積656方呎

間隔:3房2廳;另平台
呎價:8155元
備註:平台不入契
租值:1.4萬元
回報率:3.1厘
資料來源:世紀21富山

套房寬敞保養新淨

星河明居面積751至761方呎單位,設三房連套房,面積較不少屋苑同類間隔單位細。客飯廳明顯較656方呎戶大,不過廚房並不近大門入口,改為靠近寢區,間隔也欠四正。套房十分寬敞,面積近100方呎,套廁則偏細,僅可容納企缸。介紹單位客廳向東,睡房向東北,外望夾屋悅庭軒,以及翠綠山坡樹林。單位大致保留原裝用料及設備,保養尚算新淨,業主更購置全新煮食爐,現以每月1.6萬元全包放租,每呎21.3元,貼近市價。

叫租1.6萬元 C座低層9室 建築面積751方呎

間隔:3房(1套)2廳
呎租:21.3元
資料來源:世紀21富山

星河明居主要資料

地址:鑽石山龍蟠街3號
座數:5座
住宅樓層:52至53層(實際44至45層)
每層伙數:4至8伙
單位總數:1684個
建築面積:656至761方呎;相連1265至1279方呎;複式1588及1603方呎
實用率:80%(不計窗台)
間隔:3房
落成:1998年
發展商:會德豐、九倉及新亞置業
管理公司:置邦
管理月費:每呎1.2元
設施:平台花園、會所、商場及停車場
校網:小學45網;中學黃大仙區

優點

◆港鐵上蓋大型屋苑
◆設大型購物商場
◆E座單位屬連平台罕有放盤
◆C座單位內櫳新淨

缺點

◆戶戶鑽石廳
◆面積及間隔選擇少
◆E座單位細房有斜角
◆C座單位廚房細小

市況直擊
用家主導 450萬入場有交易

星河明居只有兩種間隔可供選擇,而且一律屬三房戶,客源自然較少。買家以用家主導,鮮有投資者入市,交投相對同屬東九龍的港鐵上蓋屋苑疏落,每月只有10餘宗成交。世紀21富山表示,截至18日,4月份錄得4宗買賣,平均呎價約7000元。屋苑現有約50個放盤,叫價每呎6800餘至9000餘元。
656方呎三房一廁單位入場費450萬元,為A座低層戶,向東,望馬路,呎價6860元。至於700餘方呎三房連套房單位,入場費518萬元,為E座低層單位,751方呎,向西望部份平台及外圍居屋,每呎6897元。

配套設施
交通完善 18萬呎園林平台

星河明居擁逾18萬方呎園林綠化的平台,住客會所設施包括網球場、游泳池、兒童遊樂場、迷你影院、健身室、壁球室、桌球室、桑拿浴室及酒吧等。
屋苑位於港鐵鑽石山站及巴士總站上蓋,交通配套完善,住客出入除可以港鐵代步外,巴士及小巴總站提供多路巴士及專線小巴,往返馬鞍山、西貢、大埔、尖沙嘴、紅磡一帶,亦有專線小巴前往牛池灣、慈雲山、大角嘴等地。屋苑基座為荷里活廣場,內有百貨公司、超市、戲院等,喜歡園林景致的住客,可到附近建有仿唐朝公園的志蓮淨苑參觀。另外,黃大仙鳳德公園和牛池灣斧山道公園及運動場,提供舒展筋骨的好地方。屋苑位於小學第45校網內,中學則屬黃大仙區,包括全港首間音樂學校國際基督教優質音樂中學暨小學。

下周預告

新盤同區物業─奧運站一帶

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