納米樓10年增85倍 平均3.48年即轉售獲利 本研社:無助上車

更新時間 (HKT): 2021.01.04 00:02

住屋問題困擾港人,畸形樓盤應運而生,「納米樓」被視為解決巿民上車難的產物。本土研究社發現,自2010年起10年來本港約有8,550個實用面積260平方呎以下的納米單位推出市場,2019年落成量更較10年前大增85倍,每8個單位便有1間是納米樓;恒基地產10年所建單位佔逾三分之一,屬發展商之冠,研究亦發現首5年落成的納米樓有26%已轉售,業主平均持有單位僅3.48年,不少人短炒獲利。本研社認為納米樓根本無助解決上車難問題,批評政府放任態度變相鼓勵發展商大力發展更多納米樓盤。

本土研究社發表研究納米樓的報告《納錐之地》,統計2010年至2019年間面積260平方呎或以下的新落成私人住宅單位的興建及出售情況。雖然政府過往多以實用面積低於215平方呎作為納米樓基礎,但該社認為部份公營機構會規定新建單位不得少於260呎,加上不少無房單位面積均介乎220至260呎之間,故採納此標準。

報告指,近年落成的納米單位數目明顯急增,如2010至19年間有8,550個納米樓單位推出市場,包括6,150個已經獲發入伙紙的單位,及2,400個正發售樓花的單位;2019年納米單位更佔一手住宅單位落成量的12.9%,即每8個單位便有1間是納米樓。該社亦指10年間納米單位的落成量由2010年21個大增加⾄2019年1,805個,勁升85倍,2010年至12年3年間平均每年有72個納米單位落成,而17至19年平均落成量達1,552個,大增20倍。

納米單位平均實用面積呈下降趨勢

該社指10年間落成的納米單位平均實用面積為219平方呎,十年來亦呈下降趨勢,由2010年的220呎減至2019的213呎;當中最細為屯門「菁雋」,有單位面積僅128呎,少於4張雙人床褥。

該社亦指過去10年建成的8,550個納米單位中,逾三分之一為恒基地產所發展的單位,共有2,858個,佔整體的33.4%,不少透過強拍項目而來,另有242個單位與新世界合建,其次為宏安及九龍建業,2間發展商均分別建成732個單位,其中於2018年底收樓、被稱為「劏房之城」的紅磡「環海.東岸」樓盤發展商便屬九龍建業。

單位轉售率高

政府現時規定於單位成交3年內轉手的買家需付額外稅款,該社研究發現,過了3年限制的單位轉售率非常高,2010年至15年出售的納米單位中有26.2%已經轉手,當中2010年落成的單位累積轉售率更高達78.9%。10年間已有722個納米單位已轉售,佔已售單位9.1%,業主平均持有單位僅3.48年。該社研究部份轉售個案,當中「嵐山一期」的4宗個案,持貨時間約3年半便獲利逾一倍,最誇張的單位獲利1.5倍。

另外,在2013至18年間面積少於200平方呎的單位業主中,僅29.4%有取用按揭保險貸款(即首置買家),反映納米樓市場可能充斥投資買家。該社特別分析「環海.東岸」樓盤,近半單位面積為260呎以下,當中88個單位已經轉手,平均持貨3.7年,平均賬面獲利63.4萬元;在一手發售時有74個納米單位業主更購入多於1個單位。

政府取消對單位的要求如向發展商「鬆章」

該社成員陳劍青直言納米樓問題實際上非常嚴峻,認為與政府放任態度有極大關係。報告指政府逐步取消建築物法規中對單位的基本要求,如同向發展商「鬆章」,如一度放寬開放式廚房的批則過程等;而業主持貨時間非常短,反映不少業主非政府所指的上車客,而屬投資者,納米樓根本無助解決巿民上車難問題。該社建議政府參考外國的做法引入「住宅空間標準」的政策,就住戶需要訂立不同類型房屋的法定住宅面積。

發展局指當局以滿足市民住屋需要為先,暫時未有計劃在推售的房屋用地,於標示樓面面積之外再透過賣地條款要求發展商提供不少於特定數量或面積的單位,指日後土地緊絀情況有改善時,社會較有條件探討應否訂立人均居住面積標準。

恒地稱,留意到不少小家庭及年輕置業者對細單位有一定需求,至於會否支持政府修訂黑廁等政策,集團稱重視樓盤配套,未來會因應用家需要適當調節策略。

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