有心無力的劏房租管(鄧寶山)

更新時間 (HKT): 2021.03.03 02:00

政府去年4月成立劏房租務管制研究工作小組。小組經過大半年的研究,主席最近出席立法會交代工作進展及接受傳媒訪問,交出標準租約及資訊平台的成績表,民間一直爭取的租管內容,包括優先續租權、起始租金及租金調整幅度等,皆未見着墨,一眾劏房街坊失望之餘,亦對政府管制劏房租管的決心有很大懷疑。

此外,對於不同傳媒發放租約2年加2年死約及租金調整幅度不多於15%的內容,主席指小組未有共識,但對於起始租金的建議則斷然否決。全港關注劏房平台認為,加租15%的建議固然偏高,無法給予劏房街坊實質的保障,更嚴重的是,只規管租金調整幅度,卻不設立起始租金,令業主可以在簽訂新租約(起租)時大幅提升租金,以彌補限制加幅後的損失,致保障形同虛設。

比私樓更貴卻換來劣質環境

回顧香港過去訂立租管的經驗,透過設定標準租金或公平市值租金規管租金水平,故設立起始租金並非新鮮事物。參照其他國家及城市的經驗,荷蘭、挪威、瑞典、法國、德國等地也以不同方式規定訂租水平德國柏林最近亦因當地租金上漲過急而將租金水平限於不能高於參考租金兩成。因此,不論海外及本地經驗,按特定標準釐訂租金是令租金設於合理水平,並抑制租金過高的常用政策工具。

劏房租金偏高已是常識。根據2016中期人口統計的資料顯示,以劏房租金中位數4,500元及面積中位數10平方米計算,呎租約42元,對比當時私人住宅甲類單位平均呎租約32元,劏房呎租高出三成有多。荒謬的是,高昂租金卻換來劣質居住環境。絕大部份劏房位於樓齡數十年的唐樓,樓宇老化殘舊及設施不足,沒有電梯,衞生情況欠佳。改建劏房而增加的額外設施,如廁所及喉管更加重樓宇及設施的負荷及耗損。而個別單位設計及建造原為滿足一戶人的需要,結構及設施如窗戶數目、喉管、排水及電力系統等也難以盛載多戶人的需求,故分間後大多無法滿足採光、通風或消防安全等要求,喉管滲漏及污水倒灌、跳電等屢見不鮮。疫情肆虐更凸顯這些問題引發的健康及衞生風險。然而,在極度封閉的市場環境下,劏房租金卻不合常理,業主牟取暴利,卻提供劣質不人道的居住空間,政府則懶理劏房戶死活,逃避其應有責任。

面對劏房的特殊處境,租金管制更是不可或缺。在業主與租客權力不對等下,租客議價能力不足,難以保障自身權益。學者指出,絕大部份租務市場並不符合完全競爭的條件,租客期望安穩的家居,且與居住地存在一定情感聯繫,因此要承受巨大的財務及情感成本搬遷以規避租金上升,但在難以尋找單位的情況下,往往只能接受比市價更高的租金。因此,租金管制有助平衡業主與租客的權利,既保障租金加幅不會過於劇烈,同時矯正租金訂價不合理的市場惡習。

在香港,差餉租值一直是有效估算租金水平的指標,是成為訂立起始租金的合適參考標準。但劏房實質租金已超越差餉租值甚遠。平台自2016年進行劏房租金指數的研究及發佈,其中,以完整單位分間後的劏房實質租金與該單位的差餉租值比較,發現劏房租金總和平均比該單位差餉租值高出一倍以上,而幾年的數據亦反映趨勢一致。故平台建議以單位差餉租值的一個比例釐定起始租金,再按面積決定每個分間單位的租金上限。參考海外經驗及劏房的特殊處境,起始租金不應與市值租金有太大差距,亦應與單位質素掛鈎,故建議起始租金應介乎單位差餉租值的130%-170%。

劏房住戶望穿秋水,終於等到政府正視問題,承諾對劏房亂象作出規管,但小組的建議無助解決劏房戶的困境。我們不希望政府虎頭蛇尾,立法最終淪為交差式的形象工程。

鄧寶山

全港關注劏房平台召集人

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