租管重臨︱報告倡劏房「2+2」標準租約 首2年不可加租後2年設加租上限

更新時間 (HKT): 2021.03.31 20:29

運房局去年4月成立劏房租務管制研究工作小組,小組早前完成研究,今日正式將過百頁報告交予政府,小組主席梁永祥下午舉行記者會介紹報告,建議推行「2+2」的標準租約,租金加幅亦設上限。

報告指出,小組調查15年樓齡或以上的私人樓宇,估計去年有2.99萬個單位有設有劏房,涉及10萬間劏房,即平均每個單位有3.38間劏房,住有22.6萬人,其月租中位數為4,800元,每平方米租金中位數為417元。

倡僅規管自佔劏房租賃

小組認為,政府應對劏房實施適當租務管制,並建議立法制定措施。小組稱留意到除住宅、工商大廈的劏房、天台屋等之外,亦有意見指規管應包括工廈劏房等,故小組建議規管範圍應訂為「作自佔用途的劏房住宅租賃」,即聚焦於作住宅用途的劏房,並盡可能覆蓋各類型單位。

被問到規管範圍是否包括天台屋、寮屋及工廈內等非法劏房,而規管上會否難以執行,梁永祥稱,因寮屋及天台屋等或涉及僭建等違法問題,若規管此類劏房,或會給外界錯覺,以為將違法建築合法化,但小組希望能將保障範圍擴至最大,尤其居於不合規格的劏房住戶,更是最應受保障的一群,「唔忍心唔保障呢一批人」,但實際上法例是否能涵蓋,須交由研究相關法例的部門處理。

「2+2」租約 2年後限加租最多15%

小組建議應業主與租客應制定有強制性條款的標準租約,受規管租期為2年,租期內租金不得上調,只有租客有權給業主一個月通知期而於首12個月過後終止租約。小組亦建議規定業主須於簽立租約後1個月內向差估署提交受規管租賃資料;租約及其複本的印花稅將全數由業主承擔;業主在收回單位時亦須給予租客較長通知期,如60日,讓他們有足夠時間另覓居所。

小組亦建議,在首2年租期後,租客有權續租一次,即享有為期4年保障。業主在首2年租約後有權調整租金,但設上限,加幅不得超越差餉署發佈的私人住宅租金指數於相關期間的百分比改變,或15%,以較低者為準。若差餉署指數為負數,業主則需要下調租金。

被問到為何將租金加幅上限設在15%,梁永祥稱參考了差餉署的私人住宅租金指數,認為此百分比已作平衡,確保不會侵犯私人產權。他補充,此百分比只屬上限,若租金指數下跌超過15%,業主仍要跟隨租金指數減租。

若無獨立電水錶 業主不可收費多於賬單

另外,租客須向業主支付租金、按金,及攤分公用設施費用,若劏房不設獨立電錶或水錶,業主須向租客提供賬單,而單位內所有劏房租客需付的水電費總和不得超越賬單所列費用,規管亦涵蓋煤氣費、無線網絡費用等。小組亦要求業主在簽訂租約後,於28日內將書面租約交予租客。

暫不規管劏房起始租金

至於有意見要求小組規管起始租金,報告指要制定「既客觀且易於施行,以公平地決定業主可收取的最高起始租金的機制」並不可行,現時不會作出相關規管。梁永祥在記者會上多次被問及為不就起始租金訂立標準,他稱小組亦有考慮,但指政府現時沒有相關數據,而且情情複雜,若要設起始租金標準,立法空窗期將更長,「幾個月內一定做唔到」,甚至令立法期可能長達2、3年,亦擔心措施過於傾斜租客,令業主經營劏房的意欲減少,反而「好心做壞事」。

但他重申當局會觀察情況,若情況惡化不排除設起始租金及加強規管業主,但未決定何時作中期檢討。他提醒租客,若有業主在法例實施前,要求租客簽訂完全違背建議法例的租約,應小心考慮是否簽署。小組亦建議設劏房租金資訊平台供業主和租客參考。

報告未訂下具體罰則,但稱業主如要求租客支付不屬於租金、按金、經業主攤分的公用費用或違約而產生的款項以外的金額,或在單位內所有租客攤分公用款項的總和超逾相關賬單所收的金額,即屬犯罪,並可處以懲罰。而在《業主與租客(綜合)條例》第IV部下其他適用於住宅租賃的現行罪行和罰則,亦應適用於今次規管,如劏房業主不給予租客租金收據,或業主以各種方式侵擾租客,包括非法剝奪租客對處所的佔用、作出任何行為刻意打擾租客生活等。

至於具體罰則,梁稱須交由法律部門研究。他稱向政府交報告後,要視乎運房局是否接納建議,再由律政司就修訂條例草議相關條文,再交由立法會討論。他有信心報告會獲局方接納。

否認針對殷實業主 勸勿鬥氣退巿

對於早前有業主協會揚言政府一旦設立租管,或有一成業主放棄經營劏房,梁永祥認為,租管並非針對做公道生意的業主,「做正當生意嘅業主唔會感到被欺負」,除非他們向租客徵收高於原本收費的水電費或貿然趕走租客,故相信守法的業主對租管反對聲音不大,「對守法嘅業主完全冇影響,點解佢哋要退出(巿場)?」又認為此類業主即使在租金管制下亦會獲得合理回報,「除非鬥氣,否則(退出巿場)唔會出現」。不過,報告提及劏房業主相當可能在租管實施前「先發制人」,如即時加租和逐走租客,亦承認此情況難以預防。

擬規管租客不得分租 倘欠租或被沒收租賃權

小組建議的租管措施亦有向租客施加限制,如租客不得將物業分租;若業主面對劣質租客,即若租客欠租或使用物業作不道德或非法用途等,小組建議日後訂明業主可沒收租賃權,或向土審處申請物業管有權命令。

劏房業主冇發租金收據亦屬犯法

至於執行方面,小組建議政府應給予差估署更多資源,在處理查詢、就租務提供諮詢和調解;法例生效後收集、整理和分析劏房租金;及採取適當執法行動。政府亦應給予土審處更多資源去處理租務糾紛。

倘劏房持續惡化 倡政府研究介入市場可行性

小組在制定租管時亦有考慮面對法律挑戰,報告提及過去香港曾實施更嚴厲租務管制,而《香港人權法案條例》在91年生效,《基本法》亦有條文保障私有財產,但法律團隊認為,在擁有人得到土地後,就租賃等施加限制都可能被視作侵犯財產權,除非有關限制在賦予租客社會利益之餘,並無超乎比例地侵犯擁有人財產權,否則可能被裁定違憲;法律團隊認為租管越嚴苛,法庭認為措施違憲或不合理的風險便越高。

報告亦有提及以往有意見指政府應推行劏房發牌制,但小組認為相關合規費用可能高昂,費用亦可能轉嫁租戶,故認為較審慎是在租管推出一段時間後審視成效,再考慮相關發牌制度,但若長遠劏房問題持續惡化,政府亦研究進一步介入劏房市場的可行性。

最近5年私人住宅租金指數

年份/指數/與兩年前相比升跌

2020(臨時數字)/180.3/-6.6%

2019/194.4/6.5%

2018/193.0/14.7%

2017/182.6/5.7%

2016/168.2/5.5%

註:租金加幅不得超越私人住宅租金指數的百分比改變,或15%,以較低者為準

資料來源:差估署

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