租管越管越死(關焯照)

更新時間 (HKT): 2021.04.09 02:00

林鄭政府去年成立劏房租務管制研究工作小組,並展開為期年半的規管劏房研究,這份研究報告最終在上月31日向外公佈結果,即時的反應是頗負面的,因為報告提出租管措施是會產生不少不符原意的結果(Unintended Consequences),令整個租管原意變成好心做壞事。

現時工作小組建議參考私人住宅租金指數規管劏房租金調整,但卻沒有任何措施來釐訂開始的租金水平,這變相鼓勵劏房業主大幅增加這方面的租金,以補償未來不能收取過高的租金調整。在這過程中,劏房業主大多會在租管實施前先趕走現時的租客,之後便會訂立一個相當高的租金水平來出租劏房。如果政府真是天真到相信大部份劏房業主不會作以上反應,筆者只能說這班高官真是超離地,特別是運房局副局長蘇偉文是學者出身,他不可能不意識到這個問題的嚴重性!

致供應減少反令租金升

為了保障劏房租客續租的權益,工作小組提議設立「2+2」的優先續租權(即是完成兩年租約可以優先續租兩年)。這提議看來是保護租客的租住權。但針無兩頭利,因為優先續租權,對業主來說,是一項限制,最終只會給予業主一個誘因來增加起租時的租金水平,來補償減少選擇租客的自由度。

「2+2」建議看似對租客有利,但由於起租水平是針對新租客,因此,優先續租權反而成為劏房租客繼續租下現時住開的房間的誘因,以免因為租入新劏房時要面對更高租金。然而,這個優先續租權卻成為租客不搬走的理由,即使現住的劏房未必是最好的選擇,但不少文獻已指出減低租客流動性只會導致資源分配效率下降,對整個社會來說,這絕對不是一件好事。

從業主的角度來看,當租出劏房後,由於未能短時間內增加租金,控制成本便會變得非常重要。以維修劏房的支出為例,業主在租管的影響下,會否減少這方面的支出,答案是顯而易見。雖然工作小組報告提議可以將維修支出扣稅,但始終扣稅有上限,而劏房大多在年齡較高的大廈營運,所以即使可以扣稅也未必能夠完全抵銷支出,因此,筆者始終擔心一旦實施租管,劏房的居住質素可能會變得更壞。

最後,租管劏房肯定會令劏房供應減少,但由於劏房需求強勁,減少供應會否令租金升得更急,或甚至供求變得更加失衡時,可能令一些條件差的劏房租客租不到劏房呢?此外,劏房租金高企是事實,但面對同樣問題的籠屋住戶是否應該得到政府的同等關注呢?這個不公的現象似乎大家忘記了!

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關焯照

經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任

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