蘋聞追Click︱未補價「黑租」無王管 業主超低價買租置公屋 勁賺78厘回報

更新時間 (HKT): 2021.05.03 00:01

香港一屋難求,不時有網民戲言住公屋才是「人生贏家」,因公屋不但間隔實用,而且配套齊全。部份受惠於早期租置計劃的住戶,更有機會踏上置業階梯,一嘗當業主滋味。但《蘋果》發現這些租置單位近日卻淪為居民生財工具,不少未補地價業主「偷雞」出租單位。更有屋主「獅子開大口」,開價逼近同區私樓,勁賺78厘回報。

記者 朱潔玲 周詠雯

租置計劃於1998年推出,讓指定公屋屋邨租戶可以優惠價購買正租住的單位,冀加強居民對社區的歸屬感。計劃雖於2005年終止,但在今個月,這些租置公屋單位將「重見天日」,連同新一期的綠置居一併出售。約800個租置公屋回收單位售價為14萬至126萬元,最低首期只需7,000元。不過近日在社交平台的「搵屋網」上,湧現不少出租暗盤帖文,更有屋主明目張膽,圖文並茂地公開招租。記者亦嘗試發帖徵暗盤,未幾已收到不少回覆,地點遍佈各區,更有去年年底才收樓,未過禁售期的居屋,但主要都是早年透過租置計劃買入,但未補地價的公屋單位。

屋主稱建生邨許多人出租單位:心知㗎啦

記者佯裝租客,到屯門建生邨睇樓。甫踏出升降機,屋主已不斷吹捧單位,大讚屋邨鄰里關係要好。該公屋單位位於中低層,兩房開則,面積達443呎。進到屋內,只見屋主已搬走所有傢俬,僅餘小量雜物。單位入伙已逾30年,不難發現屋內部份牆身已剝落,但屋主仍舊力撐,大讚單位寬敞且通風,稱區內同面積單位租金最少要萬元起跳,「搵唔到呢啲(價錢)㗎」。

當問到會否被鄰居或保安員發現,屋主卻形容這屬公開的秘密,大爆同邨很多人偷偷出租,「個個都心知㗎啦」。說罷,她隨即指向同層尾房,指該單位亦曾出租數年,直至近年才搬回來。而且屋主一早想好對策,着記者對外宣稱是屋主親戚,以及保留一張水電煤單,不能全部轉名,因「房屋署有時都要搵戶主證明」。

有32年樓齡的建生邨,屬首批租置計劃發售的屋邨。屋主於1998年得到房屋署優惠,以約13萬元買入單位,但一直未補地價。現時以8,500元放租,租金回報率高達78厘。記者走到附近地產舖視察,發現鄰近屋苑兩房單位叫價介乎約9,800元至11,000元。其中一個只與建生邨相隔一條馬路的海麗花園單位,叫價只貴1,500元,但不只是高層私樓,而且呎數更大。

屋主早已「上車」脫離基層 違租置計劃原意

以為叫價8,500元已算進取?記者再到上水太平邨一個公屋單位睇樓。同樣是兩房單位,屋主於2002年買入單位,當時售價不足17萬元,現以8,800元放租,勁賺逾60厘回報。除了要先繳「兩按一上」(兩個月按金一個月上期),屋主更要求至少租兩年和出示薪金證明,條款比租一般私樓更辣。

租置計劃原意是幫助基層置業,但屋主似乎已脫離「基層」,亦早已搬離當區。他稱已和家人在將軍澳置業,「未來廿年都唔會返嚟住」。他對非法出租毫不諱言,與記者見面不久即強調該單位未補地價,只可租予綠表人士,因此要大家有共識,「合約我係有嘅⋯⋯但你話會唔會到律師樓打厘印呢,就唔會㗎喇!」。當記者稱擔心被揭發,屋主即表示「你話係大佬嘅咪得囉」。他解釋因已購入單位,房屋署不會上門巡查。又稱同邨因有補了地價的單位,保安難以辨認單位其實未補地價,囑記者只要低調一點,不要到處宣揚便沒問題。

16萬租置單位僅1.5%已補地價 學者:誘因太低

根據房屋署數字,在已出售的16萬個租置單位中,至今其實只得約1.5%單位已補地價,即接近9成都是只持有部份業權的「假業主」。恒生大學商學院副院長梁劍平認為,有關現象源於補地價誘因太低。他解釋屋主補地價的原因只為轉售或出租,但地價連年攀升,即使屋主花了大筆金錢補地價,市場競爭力仍不及私樓。他反問若公屋戶能負擔補地價價錢,何不將該筆錢當作首期,另置物業。他形容有關現象屬機會成本問題,因政府難有足夠資源抽查全港公屋單位,若屋主被檢控的機會極微,機會成本很低,不難理解為何屋主會出租。

業主倘遇租霸不能到土地審裁處追租

經濟學上雖然如此,不過這樣非法出租,其實不論對業主抑或租客也無保障。執業大律師陸偉雄指不論業主和租客之間訂立的租約如何,但因業主違反政府合約在先,因此法律上並不承認有關租約。如遇上欠租租霸,業主將不能到土地審裁處追租。同樣,若租客租了一個法律上不認可的單位,租客亦不受法律保障,建議租客小心選擇。翻查紀錄,2009年便曾有租客,因明確知悉一居屋單位未繳付補價,但仍與業主簽訂租約,最後居屋業主及租客分別罰款6,000元及5,000元。

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