官地變富豪囊中物的魔術(潘焯鴻)

更新時間 (HKT): 2021.05.14 02:00

香港從來就是一個典型的金字塔社會,精英決策層在最頂尖,1%的人掌舵着整個社會的方向和步伐,應該發揮高瞻遠矚的目光和善治能力,往下發出正確號令讓整個社會朝適當方向發展和推進。最底層亦是為數最多的基層,特點在於他們對自己的生活和人生歷程都幾乎沒有自主權,往上爬的機率非常低。中層就是為數不多的中產,他們或能夠享受1%最頂層精英手指罅流出來的機會和利益,但從來不會獲得制度上和體制上的優待。簡而言之,99%去供養那1%的人,無論那99%人活得怎樣不自在,又無論那1%人活得怎樣揮霍,99%還要謙恭地對1%道謝,這就是形成深層次矛盾的根源。

「深層次矛盾」非常凸顯在那1%最頂尖階層的意識形態上,他們包括政府決策官員、工商巨賈和專業界別,挖盡心思,各自利用在社會制度、法律體系、行政架構和程序公義等範疇上的一些空隙,用自身優越、公權力、勾結、延後利益、不作為和建立特別渠道等方式,為自己、公司或家族巧取豪奪屬於香港人的利益。

我會一連十文十問,從建築、測量及地產界別的專業目光,敢問那1%為何會發生這麼不堪的情況。亦敢問北京,是否都要視而不見?

機管局於2006年尾提出《香港國際機場2025規劃大綱》,正式打響將香港政府其中一片最珍貴的大型土地由官地變成富豪囊中物的魔術。順延時間上的落差,機管局在2011年中將項目改名為《香港國際機場2030規劃大綱》。2015年中,機管局公開將一幅10公頃規模,原屬臨時高爾夫球場的北面商業區土地,建議改為酒店及商業發展項目,亦即現在廣為人知的「航天城」。2015年7月8日一次立法會答問中,政府公開承認該處涉及兩幅地皮,分別在1995年12月1日及1998年3月16日批予機管局而契約屆滿日期為2047年6月30日。

2016年9月23日,魔術低調地公開,政府承認以象徵式地價,將該土地整合成一幅25公頃的地段,並且從機場地契中分割出來,賦予50年土地使用權以增加發展彈性和市場吸引力。亦即是說,在沒有足夠諮詢和社會共識下,政府在2016年偷偷摸摸拆契,獨立分割出一塊極貴重地皮,在沒有經過競爭下賤價批予機管局,並且將屆滿日期延長至2066年。機管局於2019年7月29日公佈,已經於2018年5月將航天城綜合發展及管理權批予新世界發展,另外一個為數1,000間房的酒店發展項目就批予富豪酒店。

林鄭月娥在《施政報告2020》披露會為上述地皮(「航天城」)增設交通接駁系統等「施政」建議。新世界發展披露,航天城第二期商業發展部份就是他們旗下「11 SKIES」,是一個總發展面積達到380萬平方呎的超巨型商業項目,當中包括323萬平方呎的商場和57萬呎甲級寫字樓發展面積。

公共收益或變高官延後利益

以2013年54萬呎東涌3A區寫字樓用地以23.28億元拍賣成交價為基礎,根據差餉物業估價署核心寫字樓售價指數,在2013年至2018年由380.1升到548.6,即44.33%升幅,「11 SKIES」甲級寫字樓當時地價市值應為每平方呎6,222元,而由於商場部份租值極高,每平方呎平均地價保守估值$20,000。換句話說,單單由政府以象徵價批予機管局的航天城土地商業部份,機管局在2018年批予新世界時應值681億元。但根據新世界發展官網於2018年5月2日新聞稿敍述,航天城商業項目投資額只是200億元,扣除樓面建築費的成本,新世界極可能只需數十億元就獲得這幅本值681億元土地的發展和管理權,當然我們無從得知機管局是否另有每年的分成。

《香港國際機場2030規劃大綱》要花上1,500億元發展第三跑道系統,當中融資方案並沒有顯示因為航天城而獲得的商業利益。政府以象徵式地價為航天城拆契,令航天城商業部份變成一幅價值681億元地皮,但機管局涉嫌將它以低於市場價格批予新世界,當中的魔術,就是政府中有人故意避開公開拍賣官地這個程序規限,透過包括機管局、港鐵、市建局以及西九管理局等政府委任管理層而操控的機構,以嚴重低於市場價格賤讓,讓那1%中的大富貴先奪取當中衍生巨大的利益,庫房收入已經不是主事及決策官員所關心的事項。香港人將來當然可以享受這個新商場,但當中本來應該給予庫房的公共收益,好大部份其實已經掉落在大富貴口袋裏,或是變成高官延後的利益。

(香港深層次矛盾系列十之一)

潘焯鴻

中科監察

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