樓市難降溫(關焯照)

更新時間 (HKT): 2021.06.11 02:00

美國的「無限量化」開始帶來後遺症,例如,近期美國聯儲銀行逆回購使用量不斷創新高,顯示大水猛灌已引致美國銀行體系水浸,只能將多餘的隔夜資金以逆回購協議來送回給聯儲局。誠然,聯儲局不斷量化是會嚴重扭曲資產市場的表現,例如過去幾季出現的美股瘋升,大宗商品價格被炒起等,均展示出由於太多錢追逐有限資產所帶來的惡果。不過,最令筆者擔憂是各地的地產市場升溫速度遠超預期,以現時各國經濟的復蘇步伐,實在難以支持這種超乎現實的地產價格,一旦樓市出現大調整,實體經濟必會產生震盪,而且最終受害者又只會是升斗市民了。

相對美國的地產市場,近期香港樓價表現已相當克制。根據三位經濟學者,Allan Weiss、Karl Case和Robert Shiller制訂的美國20大城市樓價指數,現時美國的樓價已超越2006年4月時的歷史高位大約兩成二,但香港的二手樓樓價卻仍然低於歷史高位約3%,反映美國的量寬和超低息政策至今未為本地樓價帶來太大的牽引力。不過,從近幾個月二手住宅成交量明顯上升來看,加上一手盤熱賣,似乎本地樓市已開始出現異動了。

不少市民對本地樓價升溫感到意外,因為香港經濟,經過過去兩年的社會運動和疫情已經被弄致七勞八傷。然而,大家要留意,即使本地經濟在2019年第三季開始進入連續六季衰退,但二手樓價只是調整了8%,顯示樓市在供求失衡的情況下,大幅回調的空間是有限的。

近期本地樓市正在升溫,筆者認為原因有以下三個:

過去兩年私人住宅的平均落成量只有17,250單位,仍然不足追上市場的強勁的需求。另外,林鄭月娥上任後不久便將《長遠房屋策略》所訂下的公私營房屋供應由60:40調整至70:30,這無疑對私人住宅價格產生支持作用。不過,本地樓價已經貴絕全球,將私營房屋供應向下調只會令樓價更難調整。林鄭的治樓邏輯的確超凡入勝,有她在,香港樓價真係唔升唔得。

經過社會運動的一役,不少移民專家預計香港出現移民潮,最終拖累樓市表現。其實,明白中央思維的人都應該明白這個移民問題根本不會影響北京政府對香港的取態,因為中央可以用內地人來取替移民數量,即是有北水照住,樓價在短期內是很難跌的。

最後,宏觀環境驅使樓價上升。香港是採取聯滙制度,當美國大幅推低息率,香港也必須跟隨。然而,當息率處於極低水平下,資金自然流入樓市,為樓價注入動力。

樓價上升肯定不利民生,無奈,林鄭不明白治樓之道,所以大家也不要期望這位特首能夠為本地樓市降溫了。www.acecentre.hk

關焯照

經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任

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