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2017年10月27日
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補貼置業計劃死穴多
(經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任 關焯照) - 關焯照

團結香港基金報告建議政府以建築成本出售公營房屋單位。資料圖片

由前特首董建華牽頭成立的團結香港基金在周一發表第三份土地及房屋研究報告,提議特區政府推出「補貼置業計劃」,以建造成本出售公屋及居屋,同時鎖定「補差價」,以減低業主未來轉售時面對浮動價格所帶來的不明確因素。
筆者相信這份研究報告的動機良好,然而,研究報告存在不少矛盾論點和技術性缺陷。從公屋政策的背後理念來分析,「補貼置業計劃」實難在現階段實行。
細心閱讀整份研究報告,不難發現最終解決市民的置業問題是政府找到足夠土地,從而增加公營和私營的住宅供應量,令樓價受控而有能力置業的人士也不需要面對「買不起樓」的難題,林鄭亦可以放棄「首置上車盤」計劃,以免浪費非常寶貴的土地資源。
研究報告指出,公屋的建築成本在過去幾年持續飆升,並預計會進一步上升。由於房委會是以居屋的盈利補貼公屋單位的建築成本,這個模式過去行之有效,無奈近年公屋建築成本升幅遠遠跑贏居屋的盈利升幅,若財務補貼長期持續,會拖垮房委會的財政穩健性。
從公屋和居屋的建築成本升幅來作比較,便會發覺罪魁禍首仍是缺地。在2016/17財政年度,公屋和居屋的平均建築成本分別為58.91萬元和107.61萬元,但在2020/21財政年度,其平均成本已分別上升至106.31萬元和116.33萬元,升幅分別為80%和8%,非常清楚,公屋的平均建築成本的升幅是10倍於居屋。主要原因涉及選址,由於不少公屋選址在斜坡或凹凸不平的土地,建築成本才出現急升。由於政府早前定下每年平均建造28萬個公營單位的目標,卻沒有充裕的土地儲備,被迫採用豬頭骨地興建公屋單位。所以歸根究柢,只要有足夠的土地,公屋單位建築成本便不會狂升,而房委會的財務補貼模式仍可以維持一段長時間。
筆者最擔心的是「補貼置業計劃」帶來的後遺症可能大於提高市民置業率的效益,例如,計劃會否令不需要居屋的青年人或市民都參與這個置業計劃,筆者與一位會計師朋友討論過怎樣利用這個計劃買到平樓,其中一個方法是待子女年滿18歲時便參加「補貼置業計劃」,如果他們有幸抽中居屋,父母便一次過付清建築成本和其他雜費。即使子女永遠不補地價,只要他們夠長命,便可以長期使用這類居屋,聽落非常有吸引力。
另外,以建築成本價作為售價絕對帶來不公平的問題,大家可以想像,建在山坡上的公屋的建築成本是頗高,但假如在同區上非山坡土地興建公屋,這些公屋建築成本肯定遠低於山坡上的公屋,這情況可演變為同區公屋出現極大差別的售價,政府又如何解決呢?
筆者不是不贊成提高市民置業率,然而,一旦計劃出現如前財爺派6,000元的類似問題,公帑肯定如林鄭所講的「浮雲」,逐漸離我們而去!
http://www.acecentre.hk

關焯照
經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任

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