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2017年12月22日

熟地乾塘 罪在政府
(經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任 關焯照) - 關焯照

運房局最新報告指出政府未能覓得足夠地皮興建公營房屋。資料圖片

運房局剛公佈《2017年長遠房屋策略》進度報告,在未來十年(2018/19至2027/28年度),總房屋供應目標維持在46萬個單位,公營和私營單位的數量分別為28萬個和18萬個。然而,報告指出政府在未來十年只找到足夠興建23.7萬個公屋單位的土地,明顯低於28萬個單位的目標。更壞的消息是房委會手上的熟地已乾塘,政府根本沒有可能在五至七年內增加出租公屋(包括綠置居)供應,看來公屋輪候冊人數在未來有機會再創新高。
香港的樓市問題主要是特區政府規劃不周所造成的。經濟學告訴我們,由於搵地和建房需時,住宅的供應彈性在短期內是十分低,所以政府必須有充足的土地儲備以應付不時之需。無奈,經過董建華強推八萬五建屋計劃、曾蔭權大幅減少填海和造地、梁振英太過倚賴改變土地用途來增加住屋土地供應和林鄭月娥更沒有落實快速和有效的方案來加大土地儲備,顯示特區根本沒有能力解決房屋供應不足的問題。假若特首能夠先天下之憂而憂,香港土地不足情況也不會變得如此嚴重!
香港是否無地可以用呢?當然不是,即使只考慮閒置校舍和收回粉嶺高爾夫球場已止到咳,再加上棕地可發展的地皮,香港在短期內根本不會出現缺乏土地的問題。然而,特區政府的管治能量實在太低,特別是AO出身的高官難以跳出comfort zone,不會大刀闊斧去解決問題。如果大家仍記得在今年9月發展局局長黃偉綸對傳媒表示,今年私人房屋供應超標。筆者翻查賣地紀錄,政府在今年首三季只推出九幅住宅地,合共提供5,800伙,但加上私人發展和重建項目的13,020個單位,今年首三季供應已超1.8萬個單位。既然私人房屋供應超標完成,這亦難怪發展局計劃在第四季只推出兩幅住宅地皮,合共供應約1,600個單位。
現時樓價超貴,為甚麼政府在第四季不推出更多地皮來大幅增加住宅供應呢?AO出身的黃偉綸絕對明白政府可以採用「水浸市場」(flood the market)的方法來推低市場價格,但一旦樓價真的大幅調整,黃偉綸可能變成千古罪人。以AO的思維,又怎會自找麻煩?
而香港樓價瘋升的另一個重要原因是二手樓市未能正常運作。政府的樓市辣招是需求管理措施,以加大成本來窒礙市民置業意欲,但其後遺症是減低整個樓市的流通性,此外,金管局不斷加大首期要求更為二手樓市流轉帶來頗大衝擊;在過去四年多的二手住宅樓宇買賣交易宗數竟然低至平均每年約4萬宗,較正常的8至9萬宗少了超過一半,相反,由於地產商提供高成數按揭和增加出售總銷售價格(lump-sum payment)較低的納米樓,才能夠保持銷售量。
現時金管局對首期的要求實在頗嚴格,令致二手樓市場的入市門檻過高。這等同將部份二手業主的放盤鎖死(或被禁售)。缺乏足夠的二手樓宇供應,難怪樓價在過去幾年出現乾升狀態。這是誰的錯,答案明顯不過。
http://www.acecentre.hk

關焯照
經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任

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