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2018年01月05日

本地樓價新一年更瘋癲
(經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任 關焯照) - 關焯照

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作者預計新一年樓價會繼續升。資料圖片

筆者相信沒有太多市民會否認香港樓價已升到癲,形成資產泡沫。根據經濟學的定義,資產泡沫是資產價格已升至不可以持續的水平。無奈,每每泡沫出現後,部份投資者仍堅信價格高處未算高,在更高的價格仍有接貨者,就是這種不理性期望和貪婪持續提供助燃劑。
本地樓價早已形成龐大泡沫,一般家庭根本難以置業。然而,中原城市領先指數繼續創新高,更有迹象顯示升浪將維持一段時間。
過去幾年樓價瘋升,政府需要負上責任。剔除曾蔭權年代沒有造地外,政府的辣招和金管局過份收緊按揭為二手樓帶來嚴重後遺症,二手樓的流動性大減,最終拖累樓宇的整體供應量。現時政府和金管局卻沒有勇氣去改變現行措施,變相助長樓價繼續攀升。
最近林鄭月娥竟然公開否認,曾說過要扭轉樓價不斷上升的局面。她在上年10月公佈的施政報告,的確白紙黑字寫出要扭轉房屋供不應求、樓價飆升的局面,作為特區首長,竟然公開不認賬,令人憤慨。而最壞的是林鄭釋出非常負面的訊息:政府不太着急去壓低樓價。香港有這位女特首,真是前途「似咁」!
低息環境也對樓價產生支持作用。雖然美國的加息周期已啟動,但本地的主要息率,例如港元最優惠利率(P)卻維持不變,即使H按(與銀行同業市場利息掛鉤的按揭)的息率已升至封頂價,本地銀行仍然拒絕加P,這又是甚麼原因呢?
熟知銀行運作的人士應該知道同業市場利息是有季節性變化的,中小型銀行在年底為了應付港元需求便會加大從同業市場拆入資金,所以通常在12月時短期拆息會上升。不少評論員錯誤將上年12月拆息急升視為港息將會被上調的先兆,但在過去五個交易天,一個月的同業拆息已由高位1.2106厘下降至周四的1.0561厘,筆者估計一個月拆息在今個月中將會跌至低於0.9厘,反映中小型銀行業同業市場的資金需求逐步減少,在此情況下,大型銀行根本沒有誘因去加P!
假若美國聯儲局在今年年底前加三次息,香港銀行又會否加息呢?聯儲局加息三次,即是年底前聯邦基金利率將會升至2.25厘,這會構成本地銀行加息的壓力。但即使銀行加息或甚至追加,在聯匯制度下,同業拆息例如一個月拆息,也只會升至接近2.25厘,即是P只會加大約1至1.25厘,以這加息幅度,是否能夠將樓價壓下來?筆者認為機會頗低。
最後,買樓「靠父幹」已成為支持樓價的新資金渠道。根據金管局對傳媒的解釋,父母透過抵押自身物業或將物業加按仍是少數,但筆者要指出,不少中產家庭有豐厚儲蓄,大有可能利用儲蓄幫助子女置業,金管局不應低估這部份的資金。
華人社會中,家庭成員互相借貸時有出現。內地一項關於借用資源購買房屋的調查顯示,在2011年有大約四成的置業者資金來自父母、兄弟或親戚,反映這個資金來源是非常重要的。
以上幾個因素為樓市注入不少購買力,看來樓價瘋升狂潮都是要炒到爆煲才會回歸正常,屆時又不知會有多少市民陪葬了。
http://www.acecentre.hk

關焯照
經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任

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