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2018年06月08日
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空置稅是搵石頭揼自己隻腳
(經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任 關焯照) - 關焯照

林鄭就任特首至今,本地樓價屢創新高,反映現政府根本沒找到有效的樓控政策。誠然市民越不滿意政府的樓控表現,政府便越感到必須在短時間內出招。無奈在過去幾年,每當政府干預樓市,樓價總是不跌反升。
財爺陳茂波周一聲稱,針對一手樓空置稅的研究已差不多到尾聲,政府會否推出將很快公佈。然而,空置稅早在過去兩屆政府已探討過,加上不少國家也有空置稅,為何林鄭會等到現在才考慮以空置稅來調控香港樓市呢?

減少供應量必使樓價上升

政府早在樓控方面多次推出「辣招」,同時,金管局也不斷收緊按揭,令不少實力較差的市民難以上車。無奈,政府和金管局卻沒有考慮到「辣招」和收緊按揭均扭曲樓市運作,令二手樓市的交投量急挫,這情況已持續了超過七年。由於二手成交大減,最終拖累整個樓宇供應量。在二手樓市失去大部份流動性的影響下,購買力便只能集中於一手盤,加上發展商提供高成數按揭和製造大量的迷你單位以迎合負擔能力一般的置業者,所以出現一手樓熱賣而二手樓交投冰封的現象。
在土地供應不足的情況下,加上市民預期未來樓價易升難跌,過去四年的一手樓成交量反而已回復2007年樓市暢旺時的水平(約17,000至18,000個單位)。從一手成交量持續回穩,和新樓樓價不斷破頂的情況來衡量,現時樓市絕對是賣家市場,即是置業者的議價能力是頗低的。大家可以細想,當發展商賣樓佔上風時,一手樓空置稅只會令地產商將這項成本轉嫁於置業者。這種「搵石頭揼自己隻腳」的稅項,政府根本不應考慮。
有議員提議空置稅需要有威力,所以稅率必須「入肉」。筆者認為,「入肉」兩字絕對是可圈可點。當地產商感到痛時是必會作出反應。無奈,當政府將空置稅設在高水平時,會否產生一些意想不到的後果呢?正如過去幾年的「辣招」不是造成二手樓成交大跌嗎?這變相將整體樓宇供應大幅收縮,而樓價在需求和供應同時減少的情況下,最終變為不跌反升。
政府又有沒有想過一旦空置稅令發展成本明顯上升,地產商會否在投地方面略為放慢手腳呢?即使沒有減低投地意欲,地產商投得地皮後也可在建築期內做部署,例如如果市況不佳,發展商可選擇暫時不為落成的樓宇申請「滿意紙」,減低建成單位成為空置單位的可能性。或更容易的方法是大玩樓花遊戲。總而言之,地產商會考慮所有方法來減低空置稅對他們的衝擊。
現時二手樓的空置率是3.7%,是一個非常低的水平。至於上年第四季的空置單位是9,000個,較一年前的8,000多了1,000個。是否表示這是個囤積居奇的警號?答案在乎地產商賣樓的速度,從2017年一手樓註冊宗數高達18,657個單位,較2016年的16,796個高出1,861個來看,筆者又看不見囤積的情況。假使地產商在上年賣多1,000個單位,但在同期二手樓價卻升了14.4%,大家真的以為售出多1,000個單位便可以壓下這樓價升幅嗎?答案顯而易見。假若政府真的要推出空置稅,筆者不希望見到的結果是自食其果,市民繼續買貴樓。
https://www.acecentre.hk

關焯照
經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任

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