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2018年06月15日
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林鄭藥石亂投 空置稅出師無名
(經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任 關焯照) - 關焯照

林鄭在周三出席立法會答問大會期間,表明在今個月內將推出一手樓空置稅。誠然,現時樓價瘋升,不少中產也難以上車,所以社會對政府出招調控樓市是有期望的。然而,期望歸期望,以行政手段,例如空置稅,來強迫地產商清存貨是要看時勢的,尤其是現時樓價瘋升的主要原因是政府的樓市政策失誤所致,或更直接地說,政府在樓市政策上可以犯上的錯誤已經差不多都犯上。樓市搞成咁,政府要負上大部份責任。
今次政府又大搞一手樓空置稅有頗大的機會是吃力不討好,特別是出師無名。雖然在今年第一季,空置單位數量上升至9,000個,但其中6,000個是來自2017年或以後的落成單位,剩餘的3,000個是來自2016年之前落成的單位,筆者翻查2015年第四季的紀錄,當時空置單位數量是6,000個,如果將這個數量與今年第一季比較,表示已有3,000個2016年前落成的空置單位在過去五季(2017年第一季至2018年第一季)售出。
政府質疑空置量上升是地產商囤積居奇,究竟這是否事實?我們可以比較過去幾年的一手樓註冊宗數(一手樓賣出數量)和落成量。從政府的公開資料,在過去四年(2014至2017年)一手樓註冊總數和落成量總數分別為62,156個和59,400個,即是地產商賣出的一手樓單位(其中部份是貨尾單位)數量大於這段時間的落成單位數量,表示發展商未有囤積單位,否則,我們應該發現賣出數量是低於建成量的。
另一個方法來衡量地產商是否囤積居奇是比較全年推售單位數量和吸納量,以2017年為例,推售新盤數量約22,000個單位,但一手樓成交量則只有18,657個。即是有超過3,300個一手樓單位並未能成功賣出。如果地產商要囤積單位,又何需推出這麼多的單位呢?
空置量上升並非地產商有目的地留起大部份單位不出售,而是過去幾年的一手盤落成量已開始上升,同時近幾年施工量也明顯增加,驅使未來一手樓落成量將會持續處於較高水平,這也表示供應已經逐漸追上長策的目標每年18,000個私人住宅單位,假若以現時新樓註冊宗數來看,過去三年的數量分別是16,799宗、16,796宗和18,657宗,即是平均每年約17,450宗一手成交,反映2015至2017年的一手樓成交宗數已頗接近長策所訂下來的目標18,000個單位。

令樓市更加扭曲

落成量逐步上升顯示梁振英在任內加大土地供應的效用漸漸展露成果,只要林鄭持之以恒,一手樓的供應始終會將樓市的供不應求狀況扭轉。無奈,林鄭上任至今,樓價屢創新高,令她要為了交功課便胡亂出招。然而,在沒有解決二手樓市成交低企的問題前,政府竟然考慮將空置稅設於一手樓身上,這無疑令已經被辣招和金管局收緊按揭扭曲的樓市變得更加扭曲。一旦政府無視空置稅的負面影響,樓市的得益者肯定不會是市民,反而是徵收空置稅的政府。
最後,政府認為9,000個一手樓空置單位已反映地產商大手囤積一手樓單位,意圖影響市場運作。然而,現時的空置單位數量也不及2007年19,000個空置單位的一半,這是很難確定所謂囤積程度應否達至政府出手干預。從來空置單位數量是滯後於落成量,當落成量持續增加,而當市場吸納量不能同步飆升時,一手樓空置單位數量自然上升,這絕對是一個合理和符合預期的結果,不符合預期的是政府竟然在出師無名的情況下仍然推出空置稅,結果當然又是好心做壞事了。
http://www.acecentre.hk

關焯照
經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任

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